Kategoria: rynek wtórny (2)

 

 

Rynek nieruchomości idzie w górę.  Otoczenie rynku nieruchomości przeobraża się jednak coraz dynamiczniej. Rok 2018 może być z tego powodu większym wyzwaniem dla inwestorów niż poprzednie

Jakie trendy będą mieć na to największy wpływ?

Wzrost stóp procentowych
Okres deflacji lub inflacji na poziomie bliskim zera już dawno za nami. Ceny idą w górę, a nieodłącznym elementem towarzyszącym temu procesowi jest wzrost stóp procentowych. W 2018 roku każdy inwestor powinien się z nim liczyć, w szczególności zaś ci działający na rynku nieruchomości. Wyższe stopy oznaczają bowiem droższe kredyty (oprocentowanie i koszty odsetkowe rat pójdą w górę). Za tym może pójść spadek popytu na mieszkania. Drugim czynnikiem związanym ze wzrostem stóp jest coraz lepsze oprocentowanie lokat. Mimo, że w obliczu inflacji potencjalny zysk jest złudny, część drobnych inwestorów może zainteresować się lokatami, rezygnując z zakupu nieruchomości.

Rynek mieszkaniowy – coraz bardziej wymagający

Czy wzrost stóp zachamuje koniunkturę na rynku mieszkaniowym? Niewykluczone. Z pewnością pierwszymi, których dotknie ewentualne spowolnienie wzrostów, będą duzi deweloperzy:

W momencie, kiedy rynek stanie się trudniejszy ze względu na spadającą dostępność finansowania kredytem, do nowej sytuacji łatwiej będzie dopasować się mniejszym firmom. Droższy kredyt wpłynie w pierwszej kolejności na popyt mieszkań na dużych osiedlach. Mniejsi deweloperzy, działający w niszy są bardziej elastyczni i mniej podatni na takie czynniki.

„Zagęszczanie” czyli wzrost znaczenia lokalizacji

W 2018 roku, trendem który niezmiennie będzie oddziaływał na rynek nieruchomości będzie „zagęszczanie” w centrach miast. Dobrych lokalizacji jest tam coraz mniej. Każda nowa parcela jest na wagę złota. Na tym zyskać mogą Ci, którzy już posiadają mieszkania w dobrych miejscach lub znają rynek na tyle dobrze by wyławiać z niego perełki. To również szansa dla inwestorów, którzy podejmują trud zakupu i odnowienia starych i zaniedbanych budynków.

Demografia i migracje

Brak dobrych lokalizacji jest odczuwalny jeszcze mocniej ze względu na migracje i zmiany demograficzne. Polacy wykazują się rosnącą mobilnością – są skłonni zmieniać miejsce zamieszkania, o ile wiąże się to z poprawą statusu, np. dzięki lepszej pracy. To oznacza, że mieszkańców przybywa w największych i najprężniej rozwijających się ośrodkach miejskich, jak Warszawa. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na populację miast jest napływ cudzoziemców, w szczególności Ukraińców, poszukujących w Polsce pracy i lepszego życia. Oba te czynniki nasilają się ze względu na spadający poziom bezrobocia i trudności firm z pozyskiwaniem pracowników.

Oddzielną kwestią jest demografia. Polacy, jako naród, się starzeją. W połączeniu z rosnącymi zarobkami, otrzymujemy obraz społeczeństwa coraz mocniej nastawionego na jakość, oczekującego wysokich standardów. Rośnie liczba konsumentów, którzy mogą sobie na nie pozwolić. Dla deweloperów i inwestorów to spore wyzwanie.

Kondycja rynku pracy i koniunktura w polskiej gospodarce, w połączeniu z hossą w sektorze nieruchomości, rodzą również konsekwencje bardzo łatwo przeliczalne na pieniądze. Inwestorzy już dziś muszą liczyć się z wysokimi kosztami budowy (czyli potencjalnie – wyższym progiem wejścia i mniejszą rentownością projektów lub spadkiem popytu).

– W 2018 roku z pewnością koszty budowy będą rosnąć. Ceny materiałów budowlanych idą w górę, ale kluczowym czynnikiem może okazać się wzrost pensji. „Rynek pracownika” stawia firmy budowlane w trudnej sytuacji – z brakiem rąk do pracy można poradzić sobie tylko w jeden sposób – zwiększając płace. Jednocześnie należy pamiętać, że zasoby ludzkie też są ograniczone, nawet jeśli na coraz większą skalę chłonąć będziemy pracowników ze wschodu Europy – mówi Kuba Karliński z Magmillon.

Czy to przegrzanie rynku spowodowane liczbą inwestycji, czy trwała zmiana? Rok 2018 może okazać się w tej kwestii decydujący.

Wrażliwość na plany rządzących

Inwestorzy muszą liczyć się z ambicjami rządzących. Te, nawet jeśli nie przekładają się na rzeczywistą zmianę uwarunkowań, mogą znacząco wpływać na klimat wokół rynku.

– Nowy kodeks urbanistyczno-budowlany czy likwidacja ograniczeń w wysokości składek ZUS to dwa przykłady działań, które zaburzają poczucie stabilności u wielu uczestników rynku. Do tego dochodzi jeszcze sztandarowy projekt rządu, czyli program Mieszkanie+. Chociaż jego skala jest póki co zbyt mała, by realnie wpływać na rynek, może mieć znaczenie psychologiczne. Zapowiedzi niskich cen najmu mogą wpłynąć na nastroje inwestorów posiadających mieszkania w sąsiedztwie nowo budowanych bloków „programowych” – tłumaczy Kuba Karliński z Magmillon.

Rozwój kryptowalut (w nieprzewidywalnym dziś kierunku)

Rynek nieruchomości nie funkcjonuje w oderwaniu od kluczowych trendów gospodarczych. Inwestorzy powinni znać i rozumieć co dzieje się w otoczeniu ekonomicznym ich własnego sektora. Szczególnie, że bardzo wielu z nich rozdziela swoje środki na kilka rodzajów aktywów.

Bez wątpienia trend, o którym będzie niezmiernie głośno, to dalszy wzrost znaczenia kryptowalut.

– Blockchain jest technologią przyszłości i nie wyobrażam sobie, żeby nie brać jego rozwoju pod uwagę, planując swoje inwestycje długoterminowo. Nie mam jednak również wątpliwości, że dziś nie da się przewidzieć, jaki będzie kierunek rozwoju tego trendu. Niektóre państwa zwalczają istniejące kryptowaluty, nie chcąc dopuścić do wzmocnienia rywala walut narodowych. Niewykluczone jednak, że wręcz odwrotnie – będziemy świadkami współpracy i wspólnego dążenia do rozwoju technologii – mówi Kuba Karliński.

Rozwój kryptowalut należy obserwować, jednak przekonanie o tym, że akurat bitcoin, jest przyszłością gospodarki, może okazać się błędne.

Sztuczna inteligencja coraz inteligentniejsza

Innym obszarem, którego rozwój dotyka każdego sektora gospodarki jest AI – sztuczna inteligencja. Uczenie maszynowe i robotyka przyspieszają naszą pracę, eliminują przeszkody, wprowadzają rozwiązania, których jeszcze niedawno nikt nie mógł się spodziewać. Dynamika zmian w na tym polu zmusza inwestorów do czujności. Z pewnością, w 2018 roku odczują obecność AI bardziej niż w 2017.

Czy ma to przełożenie na rynek nieruchomości? Już dziś inteligentne systemy w mieszkaniach zwiększają ich atrakcyjność dla nabywców i najemców. Sztuczna inteligencja wywiera wpływ na marketing i sprzedaż. Być może niedługo wpłynie na koszty budowy. A przecież to dopiero początek.

Główny Urząd Statystyczny podaje, że w 2015 roku w Polsce odnotowano ok 412,5 tys. transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości (wzrost o 35% r/r) o łącznej wartości 102,6 mld PLN (wzrost o 28% r/r).

pexels-photo-159888

Źródło: Pixabay.com

Liderem pod względem liczby i wartości zeszłorocznych transakcji były lokale mieszkalne i niemieszkalne (lokale usługowe, garaże oraz hale)- wartość transakcji wyniosła 42,8 mld zł, z czego zdecydowana większość (37 mld PLN) przypadła na domy oraz mieszkania. Główny Urząd Statystyczny po raz pierwszy podał dane transakcyjne z pierwotnego oraz wtórnego rynku mieszkań, z których wynika że pod względem wartości liderem był rynek wtórny, gdzie obroty wyniosły aż 19 mld zł. Na pierwotnym natomiast obroty stanowiły wartość 17,6 mld PLN. Średnia cena transakcyjna sprzedaży lokalu z drugiej ręki na wynosiła 205,3 tys. PLN i była o ponad 100 tys. PLN niższa od średniej ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym.