Kategoria: INWESTYCJE (5)

 W prefabrykowanych domach lubują się głównie Skandynawowie.

Budownictwo z prefabrykatów wciąż nie cieszy się w Polsce powodzeniem. Dotyczy to zarówno dużych bloków, jak i domów jedno- i dwurodzinnych. Ten drugi obszar wzięli pod lupę analitycy Roland Berger. Według ich szacunków domy z prefabrykatów w zeszłym roku miały śladowy udział w rynku. Eksperci prognozują, że segment „składaków” będzie jednak dynamicznie rosnąć.

PERSPEKTYWY WZROSTU

Analitycy przyjrzeli się kilku europejskim rynkom. Poza Polską na radarze znalazły się: Szwecja, Norwegia i Dania (traktowane jako jeden obszar – Skandynawia) oraz Wielka Brytania, Niemcy, Austria i Szwajcaria.

Pod względem budownictwa domów nasz rynek wypada mocno, z wynikiem 84,3 tys. w 2017 r. ustępujemy Niemcom (ponad 114 tys.) i Wielkiej Brytanii (blisko 133 tys.). Jednak statystyki udziału domów prefabrykowanych wyglądają mizernie. W Polsce to 1,9 proc., podczas gdy w Skandynawii to ponad 42 proc., Austrii niemal 35 proc., a w Niemczech i Szwajcarii po ponad 20 proc.

Analitycy Roland Berger prognozują, że do 2022 r. polski rynek domów prefabrykowanych urośnie do 2,2 tys. sztuk z 1,6 tys. w ubiegłym. Tempo wzrostu sięgnie tym samym prawie 38 proc. – to znacznie więcej niż w pozostałych krajach (średni wzrost sięgnie tam 17 proc.). Jeśli ten scenariusz analityków się spełni, i tak nie będzie przełomu w Polsce – udział „składaków” w całym rynku domów wyniesie bowiem 2,4 proc.

Słabo wypadamy także pod względem prefabrykowanych domów w standardzie pod klucz. W 2017 r. było to 0,3 tys. domów, do 2022 r. prognozowany jest wzrost do 0,5 tys. W małej Szwajcarii w ub.r. było to 0,9 tys., w Niemczech 9,6 tys.

Nasz rynek różni się także znacząco od pozostałych w zakresie cen domów. W Polsce średnia cena to 79 tys. euro (330 tys. zł), a do 2022 r. oczekiwany jest wzrost o ponad jedną czwartą, do 100 tys. euro (420 tys. zł). W Austrii w ub.r. za dom trzeba było zapłacić średnio 152 tys. euro (630 tys. zł), ale w Skandynawii i Szwajcarii to ponad 300 tys. euro (1,3 mln zł) – a do 2022 r. ceny mają się zbliżyć do 400 tys. euro (1,7 mln zł).

Cechą charakterystyczną wszystkich badanych rynków jest to, że budulcem jest przede wszystkim drewno.

Jedynie w Wielkiej Brytanii dominują prefabrykaty z innych materiałów (choć w samej Szkocji używa się głównie drewna).

Z JEDNEGO ŹRÓDŁA

– W Polsce widoczne jest wciąż duże przywiązanie do tradycyjnych, murowanych domów, ale obserwujemy wzrost zainteresowania domami prefabrykowanymi. Ten rynek będzie stopniowo rósł – mówi Jarosław Jurak, prezes Danwoodu. Spółka z Bielska Podlaskiego w 2017 r. przekazała klientom ponad 1,2 tys. domów prefabrykowanych z drewna. 90 proc. przychodów Danwood uzyskuje ze sprzedaży na rynku niemieckim. Pozostała część przypada na Wielką Brytanię, Austrię i Szwajcarię i Polskę.

– Polacy często budują domy systemem gospodarczym, co wiąże się z zatrudnianiem wielu ekip do różnych etapów budowy, samodzielną kontrolą, koordynacją i pozornym oszczędzaniem. Klient decydujący się na dom wybudowany przez nas ma zapewnioną wysoką jakość, koordynację i odpowiedzialność za prace wszystkich specjalistów, kontrolę czasu realizacji i kosztów oraz kompleksową realizację – od projektu po wykończenie pod klucz i gwarancję na całość wykonanych prac od jednego podmiotu – wskazuje prezes Jurak.

Danwood dostarcza gotowe do zamieszkania domy w standardzie pod klucz z wszystkimi instalacjami, także systemami smart house. Elementy budynku są składane na działce klienta. Od podpisania umowy, wyboru przez nabywcę wykończenia do oddania domu mija przeciętnie nieco ponad rok, ale zdarzają się realizacje kilkumiesięczne – jeśli klient szybko decyduje o szczegółach wykończenia. Od momentu zakończenia wszelkich ustaleń do przekazania domu nabywcy mija około pięciu miesięcy.

RACZEJ BLOKI, NIE DOMY

Analitycy Roland Berger wskazują, że w Wielkiej Brytanii rynek jest stymulowany rządowym programem – wyraźny wzrost udziału domów z prefabrykatów był widoczny w latach 2014–2016. W latach 2017–2022 rynek może tam wyhamować ze względu na brexit.

W Polsce trwa dyskusja na temat przyspieszenia programu Mieszkanie+. Jednym z katalizatorów przedsięwzięcia miałoby być wykorzystanie prefabrykatów na większą skalę. Inicjatywa nastawiona jest jednak na budownictwo wielorodzinne, a nie segment domów.

Pierwsze inwestycje w tej technologii w ramach Mieszkanie+ są już prowadzone. W podwarszawskim Pruszkowie bloki na ponad 300 mieszkań stawia spółka KB Dom. Technologia pod względem jakości nie ma nic wspólnego z PRL-owską wielką płytą. Złe skojarzenia chce zdjąć z prefabrykatów Pekabex, który od dawna deklaruje chęć udziału na większą skalę w programie Mieszkanie+. Spółka szykuje się do budowy własnego pokazowego osiedla składanych bloków w Poznaniu.

 

 

Rynek nieruchomości idzie w górę.  Otoczenie rynku nieruchomości przeobraża się jednak coraz dynamiczniej. Rok 2018 może być z tego powodu większym wyzwaniem dla inwestorów niż poprzednie

Jakie trendy będą mieć na to największy wpływ?

Wzrost stóp procentowych
Okres deflacji lub inflacji na poziomie bliskim zera już dawno za nami. Ceny idą w górę, a nieodłącznym elementem towarzyszącym temu procesowi jest wzrost stóp procentowych. W 2018 roku każdy inwestor powinien się z nim liczyć, w szczególności zaś ci działający na rynku nieruchomości. Wyższe stopy oznaczają bowiem droższe kredyty (oprocentowanie i koszty odsetkowe rat pójdą w górę). Za tym może pójść spadek popytu na mieszkania. Drugim czynnikiem związanym ze wzrostem stóp jest coraz lepsze oprocentowanie lokat. Mimo, że w obliczu inflacji potencjalny zysk jest złudny, część drobnych inwestorów może zainteresować się lokatami, rezygnując z zakupu nieruchomości.

Rynek mieszkaniowy – coraz bardziej wymagający

Czy wzrost stóp zachamuje koniunkturę na rynku mieszkaniowym? Niewykluczone. Z pewnością pierwszymi, których dotknie ewentualne spowolnienie wzrostów, będą duzi deweloperzy:

W momencie, kiedy rynek stanie się trudniejszy ze względu na spadającą dostępność finansowania kredytem, do nowej sytuacji łatwiej będzie dopasować się mniejszym firmom. Droższy kredyt wpłynie w pierwszej kolejności na popyt mieszkań na dużych osiedlach. Mniejsi deweloperzy, działający w niszy są bardziej elastyczni i mniej podatni na takie czynniki.

„Zagęszczanie” czyli wzrost znaczenia lokalizacji

W 2018 roku, trendem który niezmiennie będzie oddziaływał na rynek nieruchomości będzie „zagęszczanie” w centrach miast. Dobrych lokalizacji jest tam coraz mniej. Każda nowa parcela jest na wagę złota. Na tym zyskać mogą Ci, którzy już posiadają mieszkania w dobrych miejscach lub znają rynek na tyle dobrze by wyławiać z niego perełki. To również szansa dla inwestorów, którzy podejmują trud zakupu i odnowienia starych i zaniedbanych budynków.

Demografia i migracje

Brak dobrych lokalizacji jest odczuwalny jeszcze mocniej ze względu na migracje i zmiany demograficzne. Polacy wykazują się rosnącą mobilnością – są skłonni zmieniać miejsce zamieszkania, o ile wiąże się to z poprawą statusu, np. dzięki lepszej pracy. To oznacza, że mieszkańców przybywa w największych i najprężniej rozwijających się ośrodkach miejskich, jak Warszawa. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na populację miast jest napływ cudzoziemców, w szczególności Ukraińców, poszukujących w Polsce pracy i lepszego życia. Oba te czynniki nasilają się ze względu na spadający poziom bezrobocia i trudności firm z pozyskiwaniem pracowników.

Oddzielną kwestią jest demografia. Polacy, jako naród, się starzeją. W połączeniu z rosnącymi zarobkami, otrzymujemy obraz społeczeństwa coraz mocniej nastawionego na jakość, oczekującego wysokich standardów. Rośnie liczba konsumentów, którzy mogą sobie na nie pozwolić. Dla deweloperów i inwestorów to spore wyzwanie.

Kondycja rynku pracy i koniunktura w polskiej gospodarce, w połączeniu z hossą w sektorze nieruchomości, rodzą również konsekwencje bardzo łatwo przeliczalne na pieniądze. Inwestorzy już dziś muszą liczyć się z wysokimi kosztami budowy (czyli potencjalnie – wyższym progiem wejścia i mniejszą rentownością projektów lub spadkiem popytu).

– W 2018 roku z pewnością koszty budowy będą rosnąć. Ceny materiałów budowlanych idą w górę, ale kluczowym czynnikiem może okazać się wzrost pensji. „Rynek pracownika” stawia firmy budowlane w trudnej sytuacji – z brakiem rąk do pracy można poradzić sobie tylko w jeden sposób – zwiększając płace. Jednocześnie należy pamiętać, że zasoby ludzkie też są ograniczone, nawet jeśli na coraz większą skalę chłonąć będziemy pracowników ze wschodu Europy – mówi Kuba Karliński z Magmillon.

Czy to przegrzanie rynku spowodowane liczbą inwestycji, czy trwała zmiana? Rok 2018 może okazać się w tej kwestii decydujący.

Wrażliwość na plany rządzących

Inwestorzy muszą liczyć się z ambicjami rządzących. Te, nawet jeśli nie przekładają się na rzeczywistą zmianę uwarunkowań, mogą znacząco wpływać na klimat wokół rynku.

– Nowy kodeks urbanistyczno-budowlany czy likwidacja ograniczeń w wysokości składek ZUS to dwa przykłady działań, które zaburzają poczucie stabilności u wielu uczestników rynku. Do tego dochodzi jeszcze sztandarowy projekt rządu, czyli program Mieszkanie+. Chociaż jego skala jest póki co zbyt mała, by realnie wpływać na rynek, może mieć znaczenie psychologiczne. Zapowiedzi niskich cen najmu mogą wpłynąć na nastroje inwestorów posiadających mieszkania w sąsiedztwie nowo budowanych bloków „programowych” – tłumaczy Kuba Karliński z Magmillon.

Rozwój kryptowalut (w nieprzewidywalnym dziś kierunku)

Rynek nieruchomości nie funkcjonuje w oderwaniu od kluczowych trendów gospodarczych. Inwestorzy powinni znać i rozumieć co dzieje się w otoczeniu ekonomicznym ich własnego sektora. Szczególnie, że bardzo wielu z nich rozdziela swoje środki na kilka rodzajów aktywów.

Bez wątpienia trend, o którym będzie niezmiernie głośno, to dalszy wzrost znaczenia kryptowalut.

– Blockchain jest technologią przyszłości i nie wyobrażam sobie, żeby nie brać jego rozwoju pod uwagę, planując swoje inwestycje długoterminowo. Nie mam jednak również wątpliwości, że dziś nie da się przewidzieć, jaki będzie kierunek rozwoju tego trendu. Niektóre państwa zwalczają istniejące kryptowaluty, nie chcąc dopuścić do wzmocnienia rywala walut narodowych. Niewykluczone jednak, że wręcz odwrotnie – będziemy świadkami współpracy i wspólnego dążenia do rozwoju technologii – mówi Kuba Karliński.

Rozwój kryptowalut należy obserwować, jednak przekonanie o tym, że akurat bitcoin, jest przyszłością gospodarki, może okazać się błędne.

Sztuczna inteligencja coraz inteligentniejsza

Innym obszarem, którego rozwój dotyka każdego sektora gospodarki jest AI – sztuczna inteligencja. Uczenie maszynowe i robotyka przyspieszają naszą pracę, eliminują przeszkody, wprowadzają rozwiązania, których jeszcze niedawno nikt nie mógł się spodziewać. Dynamika zmian w na tym polu zmusza inwestorów do czujności. Z pewnością, w 2018 roku odczują obecność AI bardziej niż w 2017.

Czy ma to przełożenie na rynek nieruchomości? Już dziś inteligentne systemy w mieszkaniach zwiększają ich atrakcyjność dla nabywców i najemców. Sztuczna inteligencja wywiera wpływ na marketing i sprzedaż. Być może niedługo wpłynie na koszty budowy. A przecież to dopiero początek.

O własnym apartamencie w kurorcie marzy wiele osób. poza możliwością korzystania z nieruchomości we własnym zakresie, może on stanowić także rentowną inwestycję,  będącą alternatywą dla inwestowania na rynkach kapitałowych, czy  oszczędzania na lokatach bankowych. W Polsce jest to wciąż nowa forma biznesu, jednak jej popularność z roku na rok rośnie.

źródło: pixabay.com

SAMODZIELNY WYNAJEM.

Najpopularniejszą formą inwestowania funkcjonującą na polskim rynku jest zakup nieruchomości z myślą o wynajmie. Samodzielny zakup daje inwestorowi swobodę wyboru w zakresie lokalizacji, standardu czy przeznaczenia nieruchomości. Może on wynajmować lokal przez cały rok lub tylko w okresie sezonu turystycznego, natomiast w każdym momencie inwestor może zrezygnować z wynajmu i cieszyć się dostępem do swojego lokum. Do najważniejszych zalet tej formy inwestowania należy niezależność właściciela w podejmowaniu decyzji, a także możliwość zmiany modelu inwestycyjnego praktycznie w dowolnym momencie, jeżeli oczywiście umowy z najemcami na to pozwalają. Wadę tego typu inwestycji jest wysoki koszt zakupu nieruchomości, a także konieczność zaangażowania znacznej ilości czasu w poszukiwanie nieruchomości, a potem zarządzanie nią.

CONDO

Alternatywą dla zakupu mieszkania z myślą o wynajmie może być zakup mieszkania w tzw. systemie condo. System ten powstał w Stanach Zjednoczonych w  latach 80 ubiegłego wieku, jednak rozkwit zjawiska nastąpił dopiero pod koniec lat 90. Trend dobrze przyjął się w Kanadzie, Ameryce Południowej oraz w Europie Zachodniej. Inwestor jest właścicielem mieszkania, jednak zarządzaniem i administrowaniem nieruchomością zajmuje się specjalistyczna firma. Każdy pokój w takim hotelu może być własnością innej osoby. Właściciele przez kilka tygodni w roku wykorzystują pokój jako nieruchomość wakacyjną, w pozostałym czasie pokoje są wynajmowane przez operatora hotelu, a zyski dzielone pomiędzy niego i właściciela, z zastosowaniem odpowiedniego parytetu. W pierwszych kilku latach zysk jest najczęściej gwarantowany, a w kolejnych zależy od obłożenia w hotelu. Możliwości zarządzania finansami condo hoteli jest dużo i zależą one od indywidualnych ustaleń z deweloperem. Zakupu nieruchomości w systemie condo często dokonują nie tylko osoby fizyczne, ale też firmy chcące ulokować swój kapitał. Do plusów inwestowania w systemie condo można zaliczyć możliwość czerpania zysków przy minimalnym nakładzie czasu, a także posiadanie własnego apartamentu, najczęściej o wysokim standardzie i w korzystnej turystycznie lokalizacji. Wadą zaś jest ograniczona możliwość korzystania z nieruchomości, a także konieczność dzielenia się zyskami z operatorem hotelu. Roczna stopa zwrotu, na jaką mogą liczyć inwestorzy to 6 – 9%, w zależności od lokalizacji, standardu inwestycji a przede wszystkim zarządzania operatora. Najpopularniejsze lokalizacje to głównie pas nadbałtycki: Sopot, Kołobrzeg, Międzyzdroje. Góry i jeziora cieszą się mniejszym zainteresowaniem, choć i ich popularność systematycznie wzrasta.

TIMESHARING

Interesującą propozycją dla osób, które chcą korzystać z własnej nieruchomości wakacyjnej, może być timesharing. Określenie to pochodzi od angielskich słów „time” (czas) i „share” (dzielić się). Osoba przystępująca do umowy timesharingu nie staje się właścicielem nieruchomości, jednak może w okresie umowy (najczęściej trzyletniej) korzystać z nieruchomości wakacyjnej w określonym czasie i na określonych w umowie zasadach. Zaletą tej formy inwestowania jest stosunkowo niedrogi dostęp do nieruchomości wakacyjnej, często z możliwością korzystania z różnych lokalizacji. Niewątpliwym minusem jest jednak brak prawa własności do nieruchomości, a także brak dodatkowych dochodów płynących z wynajmu innym podmiotom.

Finalna decyzja, którą z form lokaty kapitału wybrać powinna zależeć od indywidualnych potrzeb, możliwości finansowych potencjalnych inwestorów. Osobom chcącym się zaangażować w proces najmu i czerpania z niego korzyści majątkowych, rekomenduje się zakup nieruchomości z myślą o wynajmie. System condo można polecić osobom, które dysponują mniejszą ilością czasu i preferują zlecenie zadań administracyjnych firmie zewnętrznej, nawet kosztem niższych dochodów i ograniczonego dostępu do nieruchomości. Timesharingiem powinny zainteresować się osoby nie dysponujący wystarczającą ilością środków, aby dokonać zakupu nieruchomości, jednak cenią sobie pewność miejsca spędzenia czasu wolnego.

Rząd pracuje nad zmianą prawa, które ma na celu umożliwić tworzenie funduszy REIT (Real Estate Investment Trust) w Polsce.

roundtable-828546_1280

Źródło: Pixabay.com

REIT to fundusz inwestujący w nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem, gwarantujący regularną stopę zwrotu. Według danych European Public Real Estate Association średni zysk z funduszy w Europie wyniósł w latach 2010–2015 ok 5 procent.

W Polsce REIT dotyczyć mają głównie nieruchomości komercyjnych. W przypadku rynku mieszkań na wynajem to portfel tego typu funduszy będzie z czasem uzupełniany. Główną przyczyną takiego stanu rzeczy jest bardzo silna ochrona prawna najemców oraz fakt, że mieszkaniówka stwarza dużo wyższe ryzyko. Przedstawiciele funduszy nieruchomościowych zapowiadają już, że rozwijać się będą tzw. inwestycje quasi-mieszkaniowe (np. akademiki na wynajem).

Rozwojowi funduszy inwestujących w nieruchomości w Polsce tego pomoże ustawa o REIT. Warto jednak zaznaczyć, znając realia naszych przyszłych emerytur, że dodatkowa opcja wspierająca oszczędzanie na cele emerytalne jest oczywiście pozytywnym sygnałem rozwoju rynku.

Debiut pierwszego REIT w Polsce nie zaliczał się do udanych ( z 3 mln akcji Spółka adresowała 2,4 mln do inwestorów instytucjonalnych). Główną przyczyną niepowodzenia to niepewność inwestorów instytucjonalnych związaną z niepewnością na rynkach finansowych po BREXICIE. Sceptycyzm inwestorów dodatkowo pogłębił brak otoczenia prawnego, w którym REIT mógłby funkcjonować na polskim rynku. Dodatkowo portfel nieruchomości był niewielki, ponieważ składały się na niego tylko dwa biurowce.

Jednak otoczenie rynkowe będzie sprzyjać rozwojowi funduszy REIT. Polski rynek biurowy, jako największy w tej części Europy, zapewnia sporą płynność oraz dostęp do zróżnicowanych projektów. Bardzo niskie stopy procentowe będą sprzyjać inwestycjom w nieruchomości.

Rynek oczekuje przejrzystych regulacji, które pozwolą funkcjonować REIT jako przewidywalnym, bezpiecznym i gwarantującym stabilne zyski instrumentom finansowym. Bezdyskusyjna pozostaje podstawowa działalność REIT polegająca na wynajmie nieruchomości, o tyle doprecyzowania prawnego wymaga kwestia włączenia działalności deweloperskiej. Ważne z jest również określenie dystrybucji zysków do akcjonariuszy, które będą na poziomie od 70 do 95 proc. Ustawa powinna również regulować sposób wypłaty dywidendy uzyskaną z zysku ze sprzedaży nieruchomości.

Popularne od wielu lat na całym świecie fundusze i spółki REIT stały się alternatywą dla obligacji czy lokat bankowych. REIT zapewniają inwestorom wiele korzyści: wysoką płynność, stopę zwrotu oraz zwolnienie z podatku CIT, a co najważniejsze regularną wypłatę dywidendy na poziomie aż 80–90 procent zysku. Z analiz rynku wynika, że największą popularnością cieszą się inwestycje w biurowce oraz centra handlowe.

Jest duży potencjał dla rozwoju tego typu funduszy w Polsce, a jedyną barierę, oprócz braku odpowiednich przepisów podatkowych, stanowić może ograniczona dostępność produktów, spełniających kryteria tych funduszy.

 

Zakup lokalu w apartamentowcu to forma inwestycji, która staje się coraz bardziej konkurencyjna dla podstawowych form obrotu nieruchomościami.

istanbul-986309_1280

Źródło: Pixabay.com

Taka inwestycja  wcale nie jest skomplikowana – inwestor wznosi budynek, który podzielony jest na lokale posiadające własne księgi wieczyste. Potem zawierana jest umowa kupna-sprzedaży z zainteresowanym. Nabywca oddaje inwestorowi nieruchomość w najem, a w zamian ma wypłacany czynsz. Inwestycja w tego rodzaju nieruchomości stanowi gwarancję stabilnego zysku. Inwestor nie uzależnia zapłaty czynszu od liczby gości w zakupionym lokalu lub zysków obiektu turystycznego. Wysokość opłaty należnej wynajmującemu jest stała i  wynosi około 6 proc. ceny zakupu nieruchomości rocznie. Po około 20 latach od kupna lokalu można odzyskać zainwestowaną kwotę.