Uwaga na nowy pierwokup

Istotną regulacją wprowadzaną przez nowe prawo wodne dla rynku nieruchomości jest ustanowienie ustawowego prawa pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa w przypadku zbycia nieruchomości pod tzw. śródlądowymi wodami stojącymi – jeziorami oraz innymi naturalnymi zbiornikami wodnymi takimi jak starorzecza czy oczka wodne. Z konieczności wykonywania pierwokupu wyłączono sztuczne stawy.

Prawo pierwokupu będzie mogło być wykonane przez starostę (działającego w porozumieniu z Ministrem Środowiska) w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości dokonana z naruszeniem powyższego prawa pierwokupu, będzie nieważna. Dlatego inwestorzy, przed zakupem działek będą musieli dokładnie ustalić czy takie obiekty nie znajdują się na ich nieruchomości.

Takie przepisy mogą stanowić kolejne, po restrykcjach związanych z prawem rolnym, poważne utrudnienia dla inwestorów.

Charakter wód ustali Minister Środowiska

Ustawodawca przewidział jednak mechanizm, który w razie ewentualnych wątpliwości pozwala na ustalenie charakteru wód. Na wniosek właściciela gruntu przyległego do wód, ich charakter może ustalić Minister Środowiska. Do takiego wniosku będzie należało dołączyć załączniki zawierające szczegółowe informacje na temat wód takie jak m.in. opis elementów hydromorfologicznych, analizę historyczną przynależności wód do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych czy mapy obrazujące przebieg wód od ujścia do źródeł.

W nowej ustawie problematyka pozwoleń wodnoprawnych oraz zgłoszeń wodnoprawnych nie uległa znaczącym zmianom w stosunku do aktualnie obowiązującego stanu prawnego. Nowe prawo wodne wprowadza pojęcie zgody wodnoprawnej, obejmującej swoim zakresem: wydanie pozwolenia wodnoprawnego, przyjęcie zgłoszenia wodnoprawnego, wydanie oceny wodnoprawnej a także inne decyzje oraz zwolnienia z zakazów wskazane w ustawie. W tym zakresie warto odnotować wprowadzenie nowej sankcji za brak pozwolenia wodnoprawnego tj. zakazu korzystania z wód przez dany zakład.

Nowym instrumentem prawnym jest za to ocena wodnoprawna – szczególnie istotna z punktu widzenia inwestorów. Ocena będzie wydawana w drodze decyzji administracyjnej na wniosek podmiotu planującego daną inwestycję- Minister Środowiska określi w drodze rozporządzenia rodzaje inwestycji i działań, dla których niezbędne będzie uzyskanie takiej oceny.

Przeciwdziałanie powodziom

Nowa ustawa zmienia podejście do obszarów szczególnego zagrożenia powodzią. Pod jej rządami, projekty dokumentów takich jak np. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy będą wymagały uzgodnienia z Wodami Polskimi (nowy inwestor wykonujący m.in. uprawnienia właścicielskie w stosunku do śródlądowych wód płynących stanowiących własność Skarbu Państwa) jeśli będą dotyczyły terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią. Wody Polskie będą dokonywać uzgodnienia projektów w drodze decyzji, a w przypadku stwierdzenia określonych naruszeń, mogą również takiego uzgodnienia odmówić.

Przepisy przejściowe

Nowe przepisy obowiązują od 1 stycznia 2018 roku. Do postępowań wszczętych przed tą datą zastosowanie znajdą przepisy dotychczasowe.